2016楼市新变化:刚需房价格更高位置更远

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楼主 2019-05-09 16:41:15
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万科璞悦山

豪宅化加速、改善类当道、刚需刚改再成夹心层以及商住公寓逆势崛起……这样的市场格局已经在2015年有所体现,进入2016年,这5类产品又将发生怎样的改变?记者带您看看专家们对此有何预测。

豪宅竞争激烈产品分化

地王频繁出现,顶豪签约爆发,成为2015年北京楼市最主要的特点,也成为影响2016年北京顶豪项目的关键因素。

中原地产研究部统计数据显示:2015年全年,北京10万+顶豪成交爆发,签约套数达到了261套。创造了历史纪录,总成交额也高达135亿,是过去历史总和的数倍。

在去年签约大幅上涨的同时,高价地频出,也成为市场另一显著特征,中原地产统计显示,2015北京的土地市场成交中,高达26宗楼面价超过3万的地块,未来都将是高端项目。

中原地产首席分析师张大伟介绍,2014年,北京单套房屋的成交平均面积为118.7平米,而2015年这一数据是128.5平米,有了明显的上涨,在刚刚开始4天的2016年,这一数据已经达到了135平米,单套商品房成交总价也从2015年的383万上涨到现在的406万一套。这说明,北京不管是从销冠的角度来说,还是从市场成交角度来说,都明显进入了高端化和改善化的趋势。

“随着土地市场的稀缺,一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期,但竞争也越来越激烈。”张大伟表示,从成交情况看,依然集中在少部分项目,预期后续竞争激烈,成交套数超过十套的顶豪项目依然集中在盘古大观、万柳书院、使馆壹号院(楼盘资料) 、西宸原著等少数几个项目中。

据悉,今年包括泰禾、保利、龙湖、懋源等房企均有纯新顶豪项目亮相,以懋源地产为例,去年红玺台网签13.6亿元,在北京豪宅成交排行榜上跻身前十。同时处于8万+豪宅第六位的钓云台2015年12月首次开盘售罄热销7亿。懋源地产位于夏家胡同地王,已经命名为懋源·璟岳,预计将在2016年入市。

对于顶豪市场即将发生的变化,一位地产业内人士表示,传统的豪宅区域观念在变化,在过去思维中只有长安街是豪宅,但随着土地供应的减少,过去的二手房豪宅从设施面积上又不匹配现在高端需求的要求,这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高,要求企业在高端产品上创新,所以,目前高端市场外移并不能简单地视同房价的上涨,未来市场的划分会逐渐差别化。

在产品上,高端项目也开始出现产品分化,亚豪机构市场总监郭毅分析认为,2015年已成交的48宗宅地中,实际楼面价超过30000元/平方米的多达25宗,超过半数,这其中10宗地块未来售价将在10万元以上。郭毅认为,随着大量新豪宅的入市,拉动周边老项目涨价进入高端住宅行列,2016年公寓豪宅所占到的市场比重将不断增加,价格水平也将不断攀升。2013-2014年两年间北京住宅用地成交中容积率低于1.5的地块多达23宗,这些地块均有开发少量别墅产品的可能;另一方面,随着北京住宅市场全城豪宅化的趋势,公寓豪宅在地价逼迫之下房价节节攀升,同样的地段条件下,在生活方式与园林环境上占优的别墅产品优势突出,更易被购房者所认可。

新老顶豪的对决也将成为2016楼市的一大看点,一位顶豪项目负责人表示,豪宅项目正常的销售周期都是5-8年,今年高端市场新老交锋不可避免,老盘可能缺乏一些最新的科技或设计因素,但新盘豪宅卖期房,他们的销售压力会更大,新盘压力较大,更多可能是由于拿地时间、财务成本不同,新老顶豪竞争格局在2016年肯定会进入白热化。

改善渐成楼市主力

去年以来,在各种政策的刺激下,改善型需求大量释放,渐成楼市主力。

亚豪机构的统计数据显示,2015年商品住宅中成交套数同比涨幅最大的是200-300平方米的面积段,同比上涨64%,其次是300平方米以上的超大户型,同比上涨55%。此外,面向初期改善型的120-150平方米面积段则以12%的成交价格涨幅领涨其他产品。

成交结构的变化使得改善型产品迅速削减,亚豪机构的数据显示,2015年北京五环以内的商品住宅累计供应了5080套,但显然购房需求更为旺盛,截至目前,五环内的可售商品住宅只有8955套,比2014年减少了1300套。

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(责任编辑:任放)
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